Depuis quand le règlement européen sur l'IA s'applique-t-il ?

Le règlement (UE) 2024/1689 est applicable depuis le 2 août 2026 (article 113). Certaines parties étaient entrées en application avant : les chapitres I et II depuis le 2 février 2025, et notamment le chapitre XII sur les sanctions depuis le 2 août 2025. Les obligations de transparence de l'article 50, qui concernent les photos d'annonce, relèvent du régime général : elles sont opposables depuis le 2 août 2026. Le délai de préparation est écoulé.

Une photo de home staging virtuel est-elle vraiment un « hypertrucage » au sens du texte ?

Le règlement définit l'hypertrucage comme « une image ou un contenu audio ou vidéo généré ou manipulé par l'IA, présentant une ressemblance avec des personnes, des objets, des lieux, des entités ou événements existants et pouvant être perçu à tort par une personne comme authentiques ou véridiques » (article 3, point 60). Le mot « lieux » figure explicitement dans la définition, et une photo de bien meublée par IA représente un lieu existant dans un état qui n'est pas le sien. La qualification est difficile à écarter.

Qui doit apposer la mention : l'agence ou l'éditeur du logiciel ?

Les deux, mais pas la même chose. L'éditeur du logiciel, en tant que fournisseur, doit marquer les sorties dans un format lisible par machine (article 50, paragraphe 2). L'agence, en tant que déployeur qui utilise l'outil sous sa propre autorité, doit indiquer sur la publication que le contenu a été généré ou manipulé par une IA (article 50, paragraphe 4). Le respect de l'une ne dispense pas de l'autre.

Mon outil de retouche ne marque pas ses sorties : suis-je en infraction ?

Non, pas au titre du marquage lisible par machine : cette obligation pèse sur le fournisseur, c'est-à-dire l'éditeur du logiciel (article 50, paragraphe 2). Vous restez en revanche tenu de votre propre obligation de mention visible sur la publication (article 50, paragraphe 4), et celle-là ne dépend d'aucun outil. En pratique, il est utile d'écrire à votre éditeur pour lui demander ce qu'il a mis en place au titre du paragraphe 2 et depuis quelle date : la réponse, ou son absence, documente votre propre diligence et constitue la pièce à verser à la note interne décrite plus haut.

Quelles sanctions sont encourues en cas de manquement ?

Le manquement aux obligations de transparence de l'article 50 est passible d'une amende administrative pouvant aller jusqu'à 15 000 000 EUR ou, pour une entreprise, jusqu'à 3 % de son chiffre d'affaires annuel mondial total, le montant le plus élevé étant retenu (article 99, paragraphe 4, point g). Pour les PME et les jeunes pousses, l'article 99, paragraphe 6 inverse la règle : c'est le chiffre le plus faible des deux qui s'applique. Ces montants sont des plafonds, pas des tarifs : l'article 99 impose de tenir compte des circonstances de chaque cas.

Faut-il mentionner une simple correction d'exposition ou un redressement de perspective ?

Le critère du texte est la ressemblance avec un lieu existant pouvant être perçue à tort comme authentique (article 3, point 60). Une correction d'exposition ou un redressement des verticales ne modifie pas ce que montre la photo : elle corrige la prise de vue. Un meublage, un désencombrement ou une simulation de rénovation modifient ce qui est représenté. La frontière se situe là. En cas de doute sur un traitement intermédiaire, mentionner reste l'option prudente : la mention n'a jamais fait perdre un mandat.

L'exemption pour les contenus artistiques ou satiriques peut-elle couvrir une annonce ?

Non. L'article 50, paragraphe 4 prévoit que, lorsque le contenu fait partie d'une œuvre ou d'un programme « manifestement artistique, créatif, satirique, fictif ou analogue », l'obligation se limite à divulguer l'existence du contenu généré d'une manière qui n'entrave pas la jouissance de l'œuvre. Une annonce immobilière est un support commercial destiné à décrire un bien réel à un acquéreur : elle ne relève d'aucune de ces catégories.

Ce guide vaut-il consultation juridique ?

Non. Il restitue une lecture directe du texte publié au Journal officiel de l'Union européenne, avec les références permettant de la vérifier article par article. Il ne tient pas compte des lignes directrices que la Commission peut adopter, des codes de bonne pratique prévus à l'article 50, paragraphe 7, ni des règles nationales d'exécution. Pour arrêter une politique interne opposable, faites valider ces éléments par votre conseil.

Guide réglementaireArticle expert

AI Act et photos d'annonces : qui doit déclarer quoi, exactement

Q: Quelle formulation utiliser sur une annonce ?

Le règlement n'impose aucune formule type. Il exige une information « claire et reconnaissable », fournie au plus tard au moment de la première exposition (article 50, paragraphe 5). Une mention du type « Visuel modifié par intelligence artificielle à des fins d'illustration », placée à proximité immédiate de la photo dans l'annonce, répond à cette exigence. Le point déterminant est qu'elle soit visible en même temps que le visuel, pas enfouie dans des mentions légales de bas de page.

Q: Comment vérifier qu'une photo porte bien un marquage lisible par machine ?

Le marquage attendu est une information inscrite dans les métadonnées du fichier, invisible à l'écran. Le considérant 133 du règlement cite expressément « les identifications de métadonnées » parmi les techniques acceptables, aux côtés des filigranes et des méthodes cryptographiques de provenance : ce n'est donc pas un procédé de repli, c'est l'un de ceux que le texte nomme. Le champ normalisé est « DigitalSourceType », défini par l'IPTC, et sa valeur pour un contenu produit par IA est « trainedAlgorithmicMedia ». Pour le lire, téléchargez le fichier et utilisez ExifTool, gratuit sur Windows, macOS et Linux : « exiftool -XMP-iptcExt:DigitalSourceType votre-photo.jpg ». Si la commande affiche une adresse se terminant par « trainedAlgorithmicMedia », le fichier est marqué. Si elle n'affiche rien, il ne l'est pas. La vérification fonctionne aussi bien sur une image que sur une vidéo, et elle s'applique à n'importe quel outil du marché, pas seulement au vôtre.

Depuis le 2 août 2026, une agence qui publie une photo générée ou retouchée par IA doit indiquer que le contenu a été généré ou manipulé par une IA (article 50, paragraphe 4). Le marquage technique du fichier, lui, relève de l'éditeur du logiciel (article 50, paragraphe 2). Ce ne sont pas les mêmes obligations, et elles ne pèsent pas sur les mêmes épaules.

Le règlement (UE) 2024/1689 sur l'intelligence artificielle est applicable depuis le 2 août 2026. Il crée deux obligations distinctes, souvent confondues : le marquage technique des fichiers, qui pèse sur l'éditeur du logiciel (le « fournisseur »), et la mention visible sur la publication, qui pèse sur l'agence qui publie (le « déployeur »). Ce guide isole ce qui incombe réellement à une agence immobilière, cite les articles à l'appui, décrit quatre actions concrètes à mettre en place, et donne la commande qui permet de vérifier sur un fichier si votre outil marque bien ses sorties.

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Séjour d'annonce immobilière meublé par IA, soumis à l'obligation de mention du règlement européen sur l'IA

Un séjour meublé virtuellement ressemble à un lieu existant et peut être perçu à tort comme authentique : c'est précisément la définition de l'« hypertrucage » retenue par le règlement (article 3, point 60).

Ce qu'une agence doit retenir

L'essentiel de cette analyse, en une lecture.

Le règlement (UE) 2024/1689 est applicable depuis le 2 août 2026 (article 113). Les obligations de transparence de l'article 50 sont opposables depuis cette date : le délai est passé, il n'y a plus de période de préparation.

Une photo de bien meublée, désencombrée ou rénovée par IA relève de la définition de l'« hypertrucage » : le texte vise explicitement la ressemblance avec des « lieux » existants (article 3, point 60).

L'agence qui publie doit indiquer que le contenu a été généré ou manipulé par une IA, de manière claire et reconnaissable, au plus tard au moment de la première exposition (article 50, paragraphes 4 et 5). Le marquage lisible par machine, lui, incombe à l'éditeur du logiciel (article 50, paragraphe 2).

À qui s'adresse ce guide

Ce guide traite d'un point précis : la transparence des visuels d'annonce produits ou retouchés par IA. Il ne couvre pas les autres volets du règlement (systèmes à haut risque, modèles à usage général, pratiques interdites).

Directions d'agence et responsables conformité qui doivent arbitrer, en pratique, ce qui doit figurer sur une annonce et ce qui n'a pas à y figurer.

Agents et mandataires qui utilisent un outil de home staging virtuel et se demandent si la mention leur incombe ou incombe à l'éditeur de l'outil.

Responsables marketing immobilier qui produisent des visuels IA pour les portails et les réseaux sociaux, et cherchent la formulation à intégrer dans leurs gabarits d'annonce.

Ce qui relève de nous, ce qui reste chez vous

Le partage est fixé par le texte lui-même, pas par un contrat commercial. Un éditeur ne peut pas transférer son obligation à ses clients, et un client ne peut pas se décharger de la sienne sur son éditeur.

Le marquage des sorties dans un format lisible par machine relève du fournisseur du système, c'est-à-dire de l'éditeur du logiciel (article 50, paragraphe 2). Cette obligation est la nôtre, pas la vôtre : vous n'avez pas à ajouter vous-même de filigrane technique dans le fichier.

La mention visible sur la publication relève du déployeur, c'est-à-dire de vous, dès lors que vous utilisez l'outil sous votre propre autorité dans un cadre professionnel (article 3, point 4 et article 50, paragraphe 4). Personne ne peut la porter à votre place.

CasaNova conserve la géométrie du bien, murs, ouvertures et perspective, parce que la conformité réglementaire et la sincérité de l'annonce ne se recouvrent pas : une photo correctement mentionnée mais qui déplace une cloison reste un problème commercial, et relève d'autres textes que le règlement IA.

Fournisseur ou déployeur : le distinguo qui détermine votre obligation

Le règlement définit les deux rôles à l'article 3. Une même photo fait naître deux obligations, à deux endroits différents de la chaîne. C'est le point que la plupart des notes de synthèse écrasent, et c'est celui qui décide de ce que vous devez faire.

Critère	Fournisseur (l'éditeur du logiciel)	Déployeur (l'agence qui publie)
Définition retenue par le texte	Celui qui développe ou fait développer un système d'IA et le met sur le marché sous son propre nom ou sa propre marque, à titre onéreux ou gratuit (article 3, point 3).	Celui qui utilise un système d'IA sous sa propre autorité, sauf dans le cadre d'une activité personnelle à caractère non professionnel (article 3, point 4).
Obligation exacte	Marquer les sorties « dans un format lisible par machine » et les rendre identifiables comme générées ou manipulées par une IA (article 50, paragraphe 2).	Indiquer que les contenus ont été générés ou manipulés par une IA lorsqu'ils constituent un hypertrucage (article 50, paragraphe 4).
Forme attendue	Une solution technique intégrée au fichier. Le considérant 133 cite « les filigranes, les identifications de métadonnées, les méthodes cryptographiques ».	Une information « claire et reconnaissable », fournie au plus tard au moment de la première exposition (article 50, paragraphe 5). Le considérant 134 parle d'étiqueter la sortie et de mentionner son origine artificielle.
Qui la porte quand vous utilisez un outil du marché	L'éditeur, y compris s'il est établi hors de l'Union dès lors que l'outil est utilisé dans l'Union.	Vous, l'agence. Le fait que l'éditeur respecte sa propre obligation ne vous dispense pas de la vôtre.
Sanction encourue	Jusqu'à 15 000 000 EUR ou 3 % du chiffre d'affaires annuel mondial total, le montant le plus élevé étant retenu (article 99, paragraphe 4, point g).	Même plafond. Pour les PME et les jeunes pousses, c'est en revanche le chiffre le plus faible des deux qui est retenu (article 99, paragraphe 6).

Quatre actions concrètes à mettre en place

Aucune de ces quatre actions ne demande de budget. Elles demandent une décision, une mise à jour de vos gabarits, et une vérification que vous pouvez faire vous-même sur un fichier.

1. Recenser les visuels concernés

Passez en revue vos types de visuels : meublage d'une pièce vide, désencombrement, changement de décoration, simulation de rénovation, remplacement de ciel, retouche d'exposition.

Le critère n'est pas « avez-vous utilisé une IA » mais « le résultat ressemble-t-il à un lieu existant au point de pouvoir être perçu à tort comme authentique » (article 3, point 60). Une correction d'exposition et un meublage complet ne se traitent pas de la même façon.

2. Inscrire la mention dans le gabarit d'annonce

Ajoutez une mention fixe à vos modèles d'annonce et à vos exports vers les portails, plutôt que de la laisser à l'appréciation de chaque négociateur. Par exemple : « Visuel modifié par intelligence artificielle à des fins d'illustration. »

Le texte exige une information claire et reconnaissable au plus tard au moment de la première exposition (article 50, paragraphe 5). Une mention placée dans le gabarit est exposée en même temps que la photo ; une mention ajoutée à la main est oubliée.

3. Documenter votre pratique

Conservez une note interne d'une page : quels visuels sont concernés, quelle mention est utilisée, depuis quelle date, quel outil est employé et quelles garanties son éditeur apporte au titre de l'article 50, paragraphe 2.

En cas de contrôle, la question posée sera « qu'avez-vous mis en place et depuis quand ». Une pratique écrite et datée se démontre ; une pratique orale ne se démontre pas.

4. Vérifier que votre outil marque réellement ses sorties

Téléchargez une image produite par l'outil que vous utilisez et lisez ses métadonnées avec ExifTool, gratuit et disponible sur Windows, macOS et Linux : « exiftool -XMP-iptcExt:DigitalSourceType votre-photo.jpg ». La valeur normalisée pour un contenu produit par IA est « trainedAlgorithmicMedia ».

Une réponse vide signifie que le fichier ne porte aucun marquage lisible par machine. Ce n'est pas votre obligation, c'est celle de l'éditeur, mais c'est vous qui publiez le fichier. La vérification prend une minute et vous donne une réponse écrite à opposer à votre fournisseur.

Ce que le texte n'exige pas

Une lecture anxieuse du règlement conduit à en faire trop, ce qui abîme l'annonce sans améliorer la conformité. Trois précisions utiles.

Le texte n'impose pas un bandeau qui recouvre la photo. Il exige une information claire et reconnaissable, fournie au plus tard au moment de la première exposition (article 50, paragraphe 5) : une mention lisible à proximité du visuel satisfait cette exigence.

Le texte n'impose pas à l'agence d'insérer elle-même un filigrane technique ou des métadonnées dans le fichier. Le marquage lisible par machine est une obligation du fournisseur (article 50, paragraphe 2), pas du déployeur.

L'obligation ne s'applique pas à un usage personnel à caractère non professionnel : la qualité de déployeur suppose un usage sous votre propre autorité dans un cadre professionnel (article 3, point 4). Une allègement existe par ailleurs pour les œuvres manifestement artistiques, créatives, satiriques ou fictives, mais une annonce immobilière n'entre dans aucune de ces catégories, et compter dessus serait une erreur.

Ce qui déclenche l'obligation, en image

Le critère du règlement porte sur le résultat perçu, pas sur la technique employée. Retirer un élément et en modifier un relèvent donc de la même règle que le meublage montré plus haut.

Avant

Après CasaNova

Même chambre vidée de son mobilier par IA, visuel soumis à l'obligation de mention

Désencombrement : le mobilier est retiré, le sol et les murs sont reconstitués. La photo montre un lieu existant dans un état qui n'est pas le sien : retirer relève de la définition de l'article 3, point 60, exactement comme ajouter.

Avant

Après CasaNova

Même mur repeint en bleu uni par IA sur une annonce immobilière

Modification d'un revêtement : le volume et le mobilier sont conservés, seul le mur change. L'acquéreur qui visite découvre un état différent de celui de l'annonce, et la mention porte sur cet écart.

FAQ orientée décision

Les questions qui reviennent vraiment avant de choisir un outil ou une alternative pour son flux visuel immobilier.

Un outil qui ne vous laisse pas seul sur ce sujet

L'obligation de marquage lisible par machine pèse sur l'éditeur du logiciel, pas sur vous. Les visuels produits par CasaNova portent ce marquage dans leurs métadonnées, images comme vidéos, et la commande donnée plus haut permet de le constater sur un fichier téléchargé. Reste votre mention sur l'annonce, que ce guide vous permet de rédiger une fois pour toutes.

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Sommaire

Une lecture pensée pour aller vite au bon niveau de comparaison.

L'essentiel À qui s'adresse ce guide Ce qui relève de nous, ce qui reste chez vous Fournisseur ou déployeur : le distinguo qui détermine votre obligation Quatre actions concrètes à mettre en place Ce que le texte n'exige pas Ce qui déclenche l'obligation, en image FAQ

Le point de décision

Ce qui fait vraiment la différence quand une agence compare deux approches visuelles.

Décision business

Position CasaNova

CasaNova est recommandé ici pour les agences qui veulent un flux photo + vidéo plus complet, plus lisible et plus simple à déployer.

Sources vérifiées

Les pages utilisées pour vérifier les promesses, tarifs et cadrages publics cités dans cette analyse.

eur-lex.europa.eu/legal-content/FR/TXT/HTML/?uri=OJ:L_202401689 data.europa.eu/eli/reg/2024/1689/oj